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レバレッジの意味を分かりやすく解説

レバレッジの意味を分かりやすく解説
しかし、 中小企業のROEについては、経営の実態を正確に表していない場合があるため注意が必要 です。

LBOとは?意味やメリット、具体的な例をわかりやすく解説

担当:ひっきー

少しわかりにくいので、身近な例で考えてみます。
例えば、住宅を買うときに自然とLBOは行われています。多くの方が、住宅を買うときに住宅ローンを組みます。少ない自己資金で買えるのは、住宅そのものに価値があり、一定の担保価値があるからです。 もちろん、基本的に住宅の価値は劣化するものですし、ローンの返済能力は重要ですが、住宅ローンが払えなくなった場合は、住宅という担保を手放すことで清算することになります。銀行としても、担保がある分、低金利で貸し出すことができるのです。

1.LBOの具体的な流れ

LBOの具体的な流れ

  • ① SPC(特別目的会社)を作る
  • ②金融機関から 買収資金を借りる
  • ③買収先から 株式を取得
  • ④ 自社がSPCと合併 し、LBO完了

SPC(特別目的会社) と出てきただけで、とてもむずかしそうに感じますが、LBOの流れを見てみると意外と シンプル で、上で説明した4つの手順で完了します。

第一段階で「 レバレッジの意味を分かりやすく解説 SPC(特別目的会社)」 レバレッジの意味を分かりやすく解説 という謎の会社を作っていますが、これは 買収資金を集めるのに必要だから です。個人でも銀行からお金を借りられますが、会社を買収しようと思うと多額の資金が必要です。 お金をたくさん借りるには会社を作ったほうが効率的 なので、仮の会社としてSPCを作っています。「銀行からお金を借りるために作った」と理解しておけばOKです。

2.LBOのメリット

LBOという選択をする最大のメリットは、何と言っても、「小が大を食べてしまう」でしょう。小さな会社の資本力では、到底買収できない会社に対しても、被買収先の資本力を使って買収ができるというのが最大のメリットです。 初めてこのスキームを知ったときには、「こんなのアリ?」と思いましたが、合法的なんですねえ。

3.過去の事例は?

日本で最大のLBOと言えば、2006年のソフトバンク(9984)(現 ソフトバンクグループ)による、ボーダフォン日本法人の買収です。 当時のボーダフォンは、NTTドコモ、auと並ぶ三大キャリアの一角でしたが、ソフトバンクがLBOを使って買収しました。買収金額は約1兆7500億円。このうち1兆円はLBOで調達した資金と言われています。

不動産投資のレバレッジ効果とは?リスクや失敗例と回避するためのコツをお教えします!

不動産投資のレバレッジ効果とは?リスクや失敗例と回避するためのコツをお教えします!

■不動産投資のレバレッジ効果とは
■不動産投資でレバレッジが効かせられる理由
■レバレッジ効果の具体例
・レバレッジを効かせない場合
・レバレッジを効かせた場合
■不動産投資のレバレッジは危険?
【「逆レバレッジ」とは】
【レバレッジによる不動産投資のリスク】
・金利上昇リスク レバレッジの意味を分かりやすく解説
・災害リスク
・空室リスク
■レバレッジによる不動産投資の5つの失敗例と回避方法
【失敗例1:相場よりも高い物件を購入してしまう】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例2:利回りだけを見て物件を選んだ】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例3:年間の家賃収入に重きを置いた】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例4:新築のワンルームマンションを購入】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例5:中古アパートで修繕費用が圧迫】
・どうすれば回避できたのか
■まとめ

不動産投資のレバレッジ効果とは

不動産投資でレバレッジが効かせられる理由

レバレッジ効果の具体例

・レバレッジを効かせない場合
レバレッジを効かせない不動産投資を行う場合、借り入れできる融資額も低くなってしまうため、購入できる物件価格が低いものを選ぶことになります。 物件価格が低いということは、家賃収入も少なくなるため、長期的に運用していく必要があります。

・レバレッジを効かせた場合
レバレッジを効かせて不動産投資を行う場合、融資額を高く設定できるため、想定よりも高い物件を購入することができ、その分家賃収入も高くなるというメリットがあります。ここでレバレッジを効かせない場合と、効かせた場合の自己資金と物件価格、そして家賃収入の具体例をご紹介したいと思います。

レバレッジの意味を分かりやすく解説
レバレッジなし レバレッジ効果
自己資金 500万円 500万円
物件価格 1000万円 3000万円
利回り 10% 10%
年間の収入 100万円※① 300万円※②

不動産投資のレバレッジは危険?

・「逆レバレッジ」とは
レバレッジ効果が期待できるのは、金利よりも物件の利回りが高い時に有効です。
つまり、下記のような条件の時にレバレッジ効果が期待できます。

【レバレッジによる不動産投資のリスク】
レバレッジ効果を効かせた場合、収益を最大化することが期待できますが、メリットがある反面リスクも伴います。 レバレッジによる不動産投資のリスクにはどんなものがあるのでしょうか。

・金利上昇リスク
レバレッジ効果が期待できるのは、金利よりも物件の利回りが高い条件の時です。しかし、金利が上昇してしまうと、この条件は一変してしまうため、返済する金額が増え当初のシミュレーション通りにはいかなくなってしまいます。 金利の上昇によるリスクを避けるためには、繰り上げ返済や借り換えなどを検討すると、リスクを抑えることができます。

・災害リスク
いつ起こるのか分からない災害リスクも、レバレッジを効かせた時に影響します。それは、物件の価格に比例して、修繕の費用も高くなる傾向があるため、支出が増えてしまうためです。災害リスクを避けるためには、損害保険への加入や、事前に災害が起きにくいエリアを選定するなどの対策が必要です。

・空室リスク
レバレッジ効果は、所有している物件が満室の状態でシミュレーションしているので、空室が出てしまうと計画が崩れてしまいます。 また、空室の期間が長くなればなるほど、自己資金から持ち出して返済にあてることになるため、退去が決まったら広告を出すなど、空室を出さない対策をしなければいけません。

レバレッジによる不動産投資の5つの失敗例と回避方法

【失敗例1:相場よりも高い物件を購入してしまう】
不動産投資初心者のKさんは、将来性が期待できるエリアのワンルームマンションを購入しました。他の物件よりも少し高めだということは認識していましたが、空室が続くようになり家賃相場を調べてみると、相場よりも高い値段で購入していたことが分かったのです。 相場よりも高い値段で購入してしまったため、売却もできず自己資金から返済しているため貯金が底をついてしまっています。

・どうすれば回避できたのか
少ない自己資金でもレバレッジを効かせて高い物件を購入することができますが、高い物件=良い物件とは限りません。 周辺の相場確認などの事前確認は入念に行い、不動産投資会社に相談しながら、プロの目線でアドバイスしてもらうようにしましょう。

【失敗例2:利回りだけを見て物件を選んだ】
レバレッジ効果を期待するあまり、利回りの高さだけを見て物件を選んだのは、あと数年で退職予定のFさんです。
金利上昇の影響を受け、想定していた年間の家賃収入が崩れてしまったのです。定年後はゆっくり暮らしながら年金と家賃収入で暮らす予定が、想定外のことが起きて動揺してしまっています。

・どうすれば回避できたのか
物件の利回りも大事ですが、金利が上昇してしまうと一気に計画が崩れてしまいます。
利回りだけを見て物件を選ぶのは危険なので、ひとつの指標として見るようにしましょう。そして、レバレッジを効かせるかどうかの判断も重要なポイントになります。不動産投資会社に相談しながら、自己資金と出口戦略を考えた上で、ベストな方法を模索しながら進めていくことが重要です。

【失敗例3:年間の家賃収入に重きを置いた】
不動産投資で成功している先輩を見て、不動産投資をはじめたWさんは、年間の家賃収入に重きを置いて物件を選びました。 選んだのは、家賃が高く若い人に人気があるデザイナーズマンションです。5年程は空室にならず入居者が続いていましたが、少しずつ人気が下がり空室が目立つようになります。デザイナーズマンションは不動の人気という言葉を鵜呑みにしてしまったため、空室を埋めるため広告費がかかり、想定よりも収入が減ってしまいました。

・どうすれば回避できたのか
デザイナーズマンションは人気が高い傾向がありますが、入居者が求めるニーズも変わってきます。近隣相場を確認して家賃を見直すなどの措置も必要ですが、レバレッジを効かせて収益を最大化させることだけに重きを置くのは危険です。 高望みせず、安定的に入居者のニーズがあるエリアを選ぶなど、物件選びを慎重に行うようにしましょう。

【失敗例4:新築のワンルームマンションを購入】
不動産投資をするなら、ニーズがあるワンルームマンションと決めていたAさんは、物件選びを慎重に行った上で、新築にこだわりワンルームマンションを選びました。 しかし、最初の入居者が退去してから次の入居者が決まるまで半年も空いてしまったのです。当然年間の家賃収入は激減し、レバレッジを利かせて選んだのに想定した収益が得られずこのまま続けていくべきか悩んでいます。

・どうすれば回避できたのか
新築のワンルームマンションは、人気がありますが、必ず次の入居者が決まるとは限りません。次の入居者の募集の際は中古物件になってしまう事も退去日が決まった時点で次の入居者が見つかるように広告を出すなどの広報活動も必要です。 レバレッジ効果の有無に限らず、経営という視点を持ち続けていく意識を持つようにしましょう。

【失敗例5:中古アパートで修繕費用が圧迫】
自宅の近くに物件を持ち、定期的に出向いて状況を確認したいと考えていたSさんは、中古のアパートを一棟買いしました。 何かあればすぐに駆け付けるので安心ですが、大型の台風が直撃し、築年数が30年を超えるアパートだったので、大きな打撃を受けてしまいます。修繕が必要な戸数は多く、その分費用は高額になってしまったため、想定外の出費に残りの金額の返済はどうなるのか不安な日々を送っています。
また、各住戸の設備の劣化が激しく、毎年のように修繕費用がかかり当初の予定とは全く違うものとなってしまいました。

・どうすれば回避できたのか
中古の物件は、メンテナンスの費用がかかることや、アパートの一棟投資は災害が起きた時に支出が多くなってしまいます。 これらを回避するためには、保険に加入することと、アパートの規模の選定が必要です。 自己資金とレバレッジ効果を踏まえた上で、どのくらいの物件がベストなのかは判断しにくいので、相談できる不動産投資会社を見つけて、適宜相談しながら物件を選ぶようにしましょう。

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